陕西限制商品房利润率遭多重质疑

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来源:法制日报2012年10月29日09:29【评论0条】字号:T|T

  地方政府直接规定房地产利润,还不可不都可不可以 直接的控制房价手段,在出台后后立刻引发“围观”。

  近日,陕西省出台规定要求,房地产项目合理利润率应控制在10%左右。为此,陕西省住建厅和物价局联合发文,明确了房地产开发项目成本构成和利润测算标准,规定房地产项目合理利润率应控制在10%左右。

  上述规定颁布后引起了较大争议。地方政府在控制房价上究竟应咋样作为?《法制日报》记者就此采访了业内人士。

  房地产成本知哪十几个

  据了解,为鼓励现房销售,陕西省有关规定都要求,房地产开发企业在取得预售许可10日内,要一次性公开详细房源,实行“一房一价,明码标价”对外销售。

  陕西省的规定再次将商品房成本你这些话题挑了出来。

  一家知名房地产开发公司天津分公司的工作人员告诉记者,当前的房地产成本含晒 很大一主次与地方政府有关,当地既然做出了从前的规定,恐怕地方政府自身也都要作出一点改变。

  你这些工作人员说,房地产开发的成本组成很繁杂。“在与地方政府有关的房地产成本中,最大的一项支出要是土地成本。土地收入对于一点地方政府而言详细完会重要的财政收入之一。除此之外,还包括房地产行业中的税收成本,在开发环节税收中,契税所占比例最大,其次是土地使用税、印花税;在销售环节税收中,所占比例最高的是营业税及地方附加税,其次是土地增值税和企业所得税。除了上述两项外,在另一一两个 多房地产项目中所含晒 的市政工程和公共配套设施中会有一点成本是隐性流向地方政府的。还有一点,要是企业与政府部门交往中的灰色成本,比如请客吃饭,找关系类似于的。”你这些工作人员说。

  上述房地产企业的工作人员向记者分析了当前一点房地产成本的影响:土地成本过低增加了企业的资金压力,愿因了地方政府土地收益的不可持续性,降低了房屋购买者的购买力,一齐增加了房地产销售市场的风险。房地产业的税收集中在开发和交易环节,实在大大增加了当期的地方政府可用财力,有后后将未来年限的土地租金和税收一次收取,却大大降低了地方政府未来的收入肯能性,造成了地方政府未来相当年限内可用财力的不可持续性。较高的销售环节税收,增加了房地产市场的交易成本,降低了交易效率单位。一齐,这主次税收转嫁到购房者身上,加重了购房者的负担。

  据了解,关于房价成本的争论和房地产利润控制励志的话 题实际上肯能持续了数年。

  309年,国家统计局对国内40个重点城市(包括北京、上海、广州、杭州等)中主次房地产开发商以及其308年1月1日到309年4月30日已开盘的商品住宅项目,进行了房价构成成本的专项调查和摸底,调查内容涉及项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各种税费、项目总建筑面积和销售总收入。

  限制利润是是否是可行

  记者了解到,陕西省新规定未来的实施构想是:在陕西省选定试点区域,选着区域内已销售完毕或接近销售完毕的项目作为典型样本。由地方建设部门和物价部门联合对上报的财务数据进行审核,核算成本,并按照10%的利润作为区域定价区间的最好的方法。开发商在该地区申请预售时,房价都要在相应的区间范围内,有后后不予备案。

  上述不愿透露姓名的房地产业内人士向记者推测,从陕西省新规定的内容来看,有肯能是当地存量住房如此来越多,地方政府帮助促销的一种手段。“政府承诺将利润控制在10%,这客观上给购房者提供了一种承诺,表明了调控的决心,也表明了未来房价肯能趋于合理,促使增强购房者的信心”。

  “你这些政策一种初衷肯定是好的,肯定是为了更进一步加强房地产调控,有后后评价某另一一两个 多政策一种是好是坏,大伙儿儿不仅仅要看它的初衷,都要看其效果,看其可操作性。从效果和可操作性来看,另一一两个 多房子的成本是非常灵活的,你这些房子的成本为什么在么在算,为什么在么在控制,开发商在操作性方面比地方政府的监管要灵活一点一点,即使小的环节,比如说地下水管、电线、装修费用,即使是窗户的分量都还不能省出不同的成本。一点一点我认为,企业限制成本听起来很美,有后后操作起来、监管起来非常难。你这些情况表下肯能推行‘限利令’励志的话 ,肯能会看一遍你这些情况表:另一一两个 多房子现在是每平方米3万元,有后后一旦限制利润后后,肯能变成每平方米15万元,肯能开发商还不能把成本做大。一点一点我实在‘限利令’一种听起来很美,做起来不难 。”中国民主建国会北京市委法制委员会副主任委员马光远博士说。

  “限利政策很明显的作用是能控制房地产开发的成本,肯能就控制利润来说,不控制成本意义不大。此外,要是政府有关部门要切实地去查,肯能开发商真的超过了利润上限,应该承担你这些样的责任。规定的出发点肯定是好的,但上述两点咋样实现值得怀疑。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波说。

  楼建波认为,上述政策还有一点比较难落实的地方在于,按照规定,肯能房产利润超过了规定的10%,唯一的制约手段在于,将不需要收集预售许可和进行签售备案。“预售许可和签售备案详细完会行政许可,开发商是还不能对此提起行政诉讼的,一旦由此引发了行政诉讼,上述规定的效力必将打折扣”。

  “房价从其逻辑一种来看,最主要的另一一两个 多是对未来房价的预期,成本仅仅是另一一两个 多参考因素,一点一点我实在拿成从前说事励志的话 ,即使把成本搞清楚,房价也无须会降下来。为了除理高房价,事实上大伙儿儿老要在努力不断地出台相关政策。还不可不都可不可以 多年以来,大伙儿儿对房价的认识,对于治理高房价的政策的科学性的认识要是断在提高。国家肯能敲定,未来房地产调控的方向是市场化的方向,是法制化的方向,也却励志的话 要用制度化的举措来抑制房价的暴涨。从前励志的话 愿因你这些呢?要是未来更期待的是不能长期起作用的制度性举措,而详细完会像限购、限价、限利从前的举措,比如说土地制度现在肯能面临着另一一两个 多改革的间题报告 ,比如说销售制度还不能从预售制过渡到现房销售。未来我实在要逐渐建立整个房地产的制度体系。”马光远说。